O governo decidiu que morar de aluguel no Brasil não era suficientemente difícil e resolveu inovar. Agora, além de pagar aluguel caro, reajuste pelo IPCA, condomínio, IPTU embutido e corretagem disfarçada, o brasileiro que vive da renda de imóveis vai descobrir que também virou personagem central da reforma tributária. A casa continua sendo a mesma, mas o Leão ganhou novos dentes.
Com a Emenda Constitucional 132 de 2023 e o Projeto de Lei 1.087 de 2025, a tributação das locações de imóveis entrou definitivamente no radar arrecadatório do Estado. O discurso oficial fala em eficiência, justiça fiscal e modernização. Na prática, o que se desenha é um aumento significativo da carga tributária para quem aluga imóveis, especialmente para quem tem mais de três unidades ou renda anual mais elevada. O Estado chama de equidade. O contribuinte chama de mais uma conta.
Hoje, a pessoa física que aluga um imóvel já paga Imposto de Renda pelo carnê leão, com alíquota que pode chegar a 27,5%. Com a nova legislação, o governo até acena com uma isenção para rendimentos mensais de até cinco mil reais. Parece bondade, mas é só a porta de entrada. Acima disso, não há redução relevante. E para rendas mais altas, surge o chamado Imposto de Renda Mínimo, que adiciona mais uma camada de tributação sobre rendimentos anuais superiores a seiscentos mil reais. Em outras palavras, o aluguel deixou de ser renda. Virou alvo.
O problema cresce quando entra em cena o IBS e a CBS, os novos tributos do IVA. Pessoas físicas que ultrapassem duzentos e quarenta mil reais por ano em aluguéis ou que tenham mais de três imóveis passam a ser tratadas como verdadeiras empresas. Pagam imposto como empresa, cumprem obrigações como empresa, mas continuam sendo pessoa física quando o assunto é risco, inadimplência e dor de cabeça com inquilino. O Estado quer o bônus. O ônus continua com o locador.
A carga total pode chegar perto de trinta e seis por cento. Isso mesmo. De cada cem reais de aluguel, mais de um terço pode ir direto para o caixa público. E quem acredita que o locador vai absorver esse custo por solidariedade fiscal talvez também acredite em reajuste zero de aluguel por consciência social. Imposto novo não evapora. Ele anda. E geralmente anda para o preço final.
No mercado de curta temporada, o cenário é ainda mais criativo. Aluguel via plataformas digitais passa a ser tratado como hospedagem. O pequeno investidor que alugava o apartamento por alguns dias no mês agora é comparado a hotel. A tributação praticamente dobra. O governo chama isso de enquadramento. O contribuinte chama de susto.
As pessoas jurídicas também entram no jogo. Holdings patrimoniais, administradoras e empresas de locação passam a lidar com um sistema mais complexo, exigência de nota fiscal, split payment e antecipação de imposto no fluxo de caixa. Em muitos casos, paga se o imposto antes de receber o aluguel. É o famoso pague primeiro, discuta depois. A eficiência arrecadatória é do Estado. A eficiência financeira fica por conta do contribuinte.
Tudo isso acontece enquanto o discurso oficial insiste que pequenos locadores estão protegidos e que a reforma não encarece o aluguel. A teoria é bonita. A prática é conhecida. Mais imposto gera mais custo. Mais custo pressiona preço. E quem mora de aluguel não negocia com o Ministério da Fazenda. Negocia com o proprietário, que também não imprime dinheiro.
No fim, o brasileiro que vive de aluguel perde duas vezes. Perde como locador, que vê sua renda comprimida e sua burocracia explodir. E perde como inquilino, que paga a conta final desse novo entusiasmo arrecadatório. A reforma promete simplificação, mas entrega complexidade. Promete justiça, mas começa pelo caminho mais fácil. Tributar onde é visível, rastreável e fixo. O imóvel não foge. O proprietário também não.
O humor involuntário da situação é que, no Brasil, o imóvel sempre foi tratado como símbolo de segurança. Agora virou símbolo de arrecadação. O governo não quer saber se o aluguel paga a aposentadoria de alguém, complementa renda ou sustenta uma família. Quer saber se está declarado, cadastrado, cruzado e tributado. No fim das contas, morar de aluguel continua sendo uma necessidade. Viver de aluguel virou um teste de resistência fiscal. E o Estado, como sempre, segue firme na missão de provar que, no Brasil, quem tem teto também tem imposto.
